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合同双方因租赁期间的维修费用产生纠纷法院这样判

作者:火狐体育NBA 来源:火狐体育在线 点击:8 次 发布时间:2022-09-03 10:21:17

  新疆某物流公司与粮食储备库因租赁纠纷诉至法院,本案已由新疆尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院审理终结。

  某物流公司向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的《房屋租赁合同》;2.粮食储备库支付房屋租金1,460,728.5元;3.粮食储备库支付利息42,361元(1,460,728.5×4.35%÷12×8);4.保全费、担保费、诉讼费由粮食储备库承担。

  一审法院依法审理并作出判决后某物流公司不服,提起上诉。某物流公司上诉请求:撤销原判第二、三、四项,改判粮食储备库支付租金1,460,728.5元,财产保全担保费15,000元,利息42,361元。事实和理由:1.一审认定租金错误,租金标准应当按照前三年缴纳的租金的平均数值计算;租金的时间应当自2020年6月1日至2021年2月2日止;2.关于维修费用,粮食储备库未履行通知义务,无法确定维修的范围,粮食储备库提交的维修清单超出合同约定的维修范围;3.利息应当以2020年6月1日前欠付的租金973,819元为基数,计算至起诉之日即2021年4月17日;一审未判决保全担保费错误;4.一审在庭审结束后接受粮食储备库的证据,且粮食储备库对维修费用未提出反诉,一审进行审理,程序违法。

  一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。双方自愿签订《房屋租赁合同》,应当按照合同约定履行各自的义务。粮食储备库承认2020年5月31日之前所欠的租赁费为973,819元,予以确认。2020年6月之后的租赁费按照合同约定应为351,829.84元。

  合同第一条约定,租赁物系标准粮食仓储用房,各项配套设施齐全,并属于本合同租赁范围,配套设施包括配套的院墙、警卫室、配电室及供电设施;消防设施;安保设备;上下水设施设备;动力及取暖设备;电子磅秤及配套系统等。合同第三条第2款约定,该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由某物流公司负责(但粮食储备库使用不当除外)。16项维修项目中,“库房墙面保温、装灯、装风机、安装灯、防鼠墙、雨棚改造”项目属于粮食储备库储藏粮食需要,应由粮食储备库承担;2017年5月17日的“电路维修工程”项目为库房电路安装,属于合同第三条第4款约定的室内电力系统,应由粮食储备库承担;“下水道井盖、配电箱改造、防护大门、围墙防护栏安装、电路维修、锅炉安装改水、安装防联网装置”项目属于合同第三条第2款约定的房屋及所属设施,应由某物流公司承担;“墙面维修、屋面维修”属于合同第三条第4款约定的某物流公司负责维修的项目,应由某物流公司承担,据此,某物流公司应承担的维修费用为502,858元。粮食储备库应向某物流公司支付租赁费1,325,648.84元,减去某物流公司应承担的维修费用502,858元,还应向某物流公司支付租赁费822,790.84元。

  合同于2020年5月31日到期,之后粮食储备库继续使用仓库直至2020年11月。合同约定,在租赁期内,粮食储备库若拖欠房租累计六个月以上的,至伟天业有权终止合同,收回该房屋,粮食储备库按照人民银行基准利率承担利息。截止第一次庭审之日,粮食储备库拖欠2020年5月31日之前的租赁费已超过六个月之久,故某物流公司主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求于法不悖,予以支持。但因双方就维修费部分未达成一致意见,且粮食储备库在合同期满后又使用了5个月之久,故粮食储备库应以822,790.84元为本金,按照2020年度人民银行基准利率向某物流公司支付从2020年11月1日起至2021年2月2日止的利息8,947.85元。担保费用不属于诉讼需要支出的必须费用,不予支持。

  二审法院认为,本案争议焦点为:一、2020年6月之后欠付租金的数额;二、维修费用的承担问题;三、利息计算的时间;四、保全担保费的承担问题。

  关于争议焦点一。案涉合同约定,租金计算标准为按粮食储备库方实际仓储粮食量×2.75元/吨/月计算。故双方应当按照合同约定的计价标准计算租金。现双方对按月初库存数还是按月末库存数作为计算基数存在争议,鉴于合同对此未作出约定,对争议的引发双方均有责任,故本院以(月初库存+月末库存)÷2×2.75元作为计算2020年6月至2021年2月期间租金的方式较为公平,二审中某物流公司提交关于实际仓储量的新证据,结合本院认定的租金计算方式,双方确认自2020年6月至2021年2月租金为446,881元,此款加上2020年5月31日前粮食储备库欠付的租金973,819元,共计欠付租金1,420,700元。

  关于争议焦点二。二审中某物流公司同意对墙面维修费6840元、配电箱费用60,530元、下水道井盖费3675元、电路费用1328元、锅炉安装改水费57,258元中的20,000元、屋面维修费13,200元由其承担,本院予以确认,以上费用合计105,573元。粮食储备库认可布列开仓库防护大门和围墙护栏安装及罩棚费用238,230.93元中的罩棚改造费用154,588.78元与某物流公司无关,要求安装费用83,642.15元由某物流公司承担,对屋面维修费40,947元中27,747元与某物流公司无关,放弃主张安防联网装置及安装费7000元。现双方争议焦点为布列开仓库防护大门安装费83,642.15元及锅炉安装改水费57,258元中的37,258元应否由某物流公司公司承担。合同3.4条约定,“某物流公司应当承担的维修费为房屋主体结构、屋面、库区内的供电系统、地坪、消防设备的更换及升级。粮食储备库的维修范围为内外墙漆面、室内电力系统、日常耗材、门窗玻璃。未约定部分的处理原则为因使用造成的,由粮食储备库承担,除此之外的由某物流公司承担。”显然大门及锅炉属于未约定的项目,应当按约定处理。鉴于合同第一条约定“各项配套设施齐全”,粮食储备库也认可移交的设施有大门及锅炉,加之某物流公司提交新证据证实2017年3月24日才更换电动门,故某物流公司公司交付的设施齐备,粮食储备库基于其使用的需求更换大门及对锅炉应当依约由其自行承担该费用。即便应由某物流公司承担,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费由出租人承担”的规定,粮食储备库也应当履行通知义务。粮食储备库称更换大门及锅炉系应有关部门的要求更换,对此未提交证据证实,故其主张上述两项费用由至伟天业承担无事实及法律依据,本院不予支持。综上,粮食储备库应当支付的租赁费为1,420,700元,扣除某物流公司应承担的维修费105,573元,粮食储备库应向某物流公司支付租赁费1,315,127元。

  关于争议焦点三。本案中某物流公司主张支付无争议部分的租金973,819元的利息且对一审判决利率无异议,本院应围绕其主张的利息进行审查。鉴于双方对2020年6月1日前欠付租金973,819元均无异议,且根据合同6.4条约定,拖欠房租累计六个月以上的,按照人民银行基准利率承担利息。故粮食储备库应当承担逾期付款的利息。现某物流公司认为利息应从欠付之日起算,一审扣除6个月开始起算利息不当,但因合同并未约定从欠付之日起算利息,而是约定超过6个月以上的承担利息,显然该约定确定6个月以内系宽限期,超过6个月,即2020年12月1日起属于逾期,粮食储备库应当承担利息,鉴于一审判决利息起算时间为2020年11月1日,粮食储备库未提出上诉,故本院按一审确认的利息起算时间,即自2020年11月1日起。利息截止时间应当某物流公司主张之日止,即2021年4月17日。故利息应当以973,819元为基数,按年利率4.35%计算为19,497.72元。

  关于争议焦点四。因粮食储备库未及时付款引发本案诉讼,某物流公司为实现债权而支付保全担保费15,000元,且某物流公司已预付此款,该款属于某物流公司实际损失,故粮食储备库应当承担因此产生的费用。

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